A Lei no 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, regula o mercado de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais no Brasil, estabelecendo os direitos e deveres que garantem uma relação justa entre locador, locatário e imobiliária. Na hora de fechar negócio, porém, são comuns as dúvidas relacionadas aos aspectos legais da gestão de aluguéis, bem como às diferentes cláusulas contratuais. Conhecer a Lei do Inquilinato e entender o que pode ou não ser solicitado nas negociações de locação é, assim, fundamental, para evitar transtornos e problemas judiciais. Um software para gestão de aluguel pode ajudar neste tipo de negócio. A importância do contrato de aluguel
A locação de um imóvel tem sua negociação documentada através do contrato de aluguel, no qual são estabelecidas questões importantes como o valor do aluguel, o índice de reajuste aplicado a este (IGPM, IGP, IPC), a forma e o local de pagamento, bem como prazos e multas para casos de descumprimento de contrato. O contrato de aluguel estabelece, ainda, a duração da locação e as responsabilidades do locador e do locatário ao longo deste período.
Garantia de locação
De acordo com a Lei do Inquilinato, pode ser exigida do locatário apenas uma modalidade de garantia. As modalidades são a caução, a fiança e o seguro-fiança. A caução consiste em um valor, normalmente em dinheiro, a ser desembolsado pelo inquilino como forma de garantia em casos de inadimplência ou atraso de pagamento. Esta quantia não pode exceder ao valor de 3 aluguéis do imóvel em questão e deve ser depositada em uma caderneta de poupança. Ao término da duração do aluguel, este valor é reavido pelo locatário com os devidos reajustes.
Já a fiança é uma forma de garantia que se dá através de um fiador, que assume responsabilidade sobre os encargos de locação, caso o inquilino atrase ou não realize o pagamento. Já no seguro-fiança, a figura do fiador é substituída por uma empresa seguradora, cujas taxas são de responsabilidade do locatário.
Deveres do locador
- Entregar o imóvel ao inquilino em condições de uso e se responsabiliza por problemas identificados após a locação.
- Oferecer ao inquilino recibos referentes ao pagamento do aluguel.
- Se responsabilizar pelo pagamento de impostos e taxas relacionadas ao imóvel.
Deveres do locatário
- Pagar o aluguel dentro do prazo e da forma determinados em contrato.
- Utilizar do imóvel para os fins determinados em contrato: um imóvel alugado para fins residenciais não pode abrigar atividades comerciais.
- Restituir o imóvel, ao término do período de locação, nas mesmas condições de conservação em que o recebeu.
- Solicitar consentimento por escrito do proprietário para a realização de reformas ou modificações no imóvel.
Reajuste e revisão do aluguel
O reajuste do aluguel consiste na atualização anual de seu valor, conforme o índice determinado previamente em contrato. A revisão do valor, por sua vez, pode ser solicitada tanto pelo locador, quanto pelo locatário, a cada três anos, visando adequá-lo ao mercado. Esta pode aumentar ou diminuir seu valor e é interessante que seja realizada de forma amigável entre as duas partes, evitando brigas judiciais.
O não pagamento do aluguel dentro do prazo de vencimento e das condições estabelecidas em contrato pode levar ao pagamento de multas e a um acréscimo no valor de até 1% de juros. Esta situação pode levar, ainda, à entrada com uma ação de despejo por parte do proprietário, ainda que diante de pouco tempo de atraso no pagamento, podendo ser evitada com realização do pagamento.
Retomada do imóvel pelo proprietário
A retomada do imóvel pelo proprietário varia de acordo com algumas situações, tendo como base o período de locação estipulado em contrato.
Contratos com prazos de 30 meses ou mais:
Ao término do contrato, o proprietário tem direito de retomar o imóvel sem necessidade de justificativa, tendo o inquilino 30 dias para desocupá-lo.
Contratos com prazo inferior a 30 meses:
O proprietário tem o direito de retomar o imóvel tanto para uso próprio ou de familiares, quanto em casos de necessidade de realização de obras ou demolição determinadas ou aprovadas pelo poder público. Além disso, a retomada do imóvel pode ocorrer após o decorrer de 5 anos de locação com o mesmo inquilino.
Você já conhecia os direitos e deveres dos envolvidos na gestão de aluguel? CTem dúvidas como um software para gestão de aluguel pode ajudar? Compartilhe suas experiências conosco nos comentários!
