Criar um loteamento não é a única opção para empresas loteadoras e outras investidoras da construção civil. O desmembramento (de glebas e terrenos) e a unificação de lotes são alternativas para diversificar os negócios. Configurando assim, atividades um pouco menores, mais baratas, que demandam menos gastos com infraestrutura. Então, vamos ver como funciona o desmembramento de glebas, terrenos e a unificação de lotes?

O que é desmembramento de glebas e como fazer

O parcelamento do solo urbano pode ser feito de duas formas de acordo com a Lei nº 6.766 de 1979: loteamento ou desmembramento. Existem algumas diferenças entre essas duas formas. Mas o que elas têm em comum é que que devem estar de acordo com as legislações estaduais e municipais pertinentes. Principalmente as determinadas pelos órgãos ambientais, Secretaria de Obras do município e o zoneamento urbano, geralmente previsto pelo Plano Diretor.

O desmembramento de uma gleba requer um terreno de tamanho suficiente para que seja dividido em áreas mínimas determinadas pela legislação da prefeitura local. Já que o tamanho mínimo de um lote depende do zoneamento do município. Cada área tem um tamanho em m² e medidas de frente específicas. Por isso, é preciso consultar previamente para verificar a viabilidade.

Gleba: é a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento regular, isto é, aprovado e registrado. Logo após o registro do parcelamento, a gleba deixa de existir juridicamente. Passando a ser definida por lotes e áreas públicas dele decorrentes.[

Lei 6.766

De acordo com a Lei 6.766, o desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação com aproveitamento do sistema viário existente. Desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos. Nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. A principal diferença em relação ao loteamento é essa: o desmembramento não envolve a construção de novas ruas e acessos, mas reutiliza a estrutura já existente.

O parcelamento de solo urbano, não apenas como loteamento, mas também como demembramento, requer uma infraestrutura básica: vias de circulação; escoamento das águas pluviais; rede para o abastecimento de água potável; soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar, assim como telefonia. Lembrando que o desmembramento precisa, necessariamente, reaproveitar as vias de circulação já existentes. Uma vez que isso implica em menos custos para a loteadora nesse processo.

Processo de desmembramento

Para fazer o processo de desmembramento de uma gleba em lotes urbanos, você primeiramente, deve começar por um levantamento topográfico do local, levantamento do histórico de matrículas da gleba junto aos cartórios ou órgãos municipais e a elaboração de um projeto e memorial descritivo de desmembramento acompanhado por um profissional com responsabilidade técnica registrado no CREA.

Esse projeto de desmembramento deve ser aprovado junto aos órgãos municipais competentes e seguir os requisitos não só das legislações locais, bem como as estaduais e federais vigentes. O projeto deve conter: a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; a indicação do tipo de uso predominante no local; a indicação da divisão de quadras e lotes pretendida na área, entre outros requisitos determinados de acordo com o Município.

Zona rural

Caso o terreno a ser desmembrado para fins de uso urbano encontre-se em zona rural, é necessária também a aprovação do INCRA. Terrenos com alagações constantes, com declividade igual ou superior a 30%, em áreas de preservação ecológica, de nascentes ou com condições sanitárias nocivas à saúde precisam de correções e aprovações especiais dependendo das normas locais.

O que é desmembramento e unificação de lotes e como fazer

O desmembramento de um lote, também chamado de desdobro de lote ou fracionamento. Requer que o terreno a ser desmembrado em duas ou mais partes tenha tamanho suficiente para que atenda às medidas mínimas de frente e metragem quadrada de acordo com o zoneamento municipal. O desmembramento de um lote que já tem registros cartorários e aprovação da administração pública vai exigir uma documentação mais simplificada do que o desmembramento de uma gleba.

Lembrando que o desdobramento de um lote só é possível se estiver previsto em lei municipal. Já que alguns municípios não permitem essa prática.

Unificação

Já a unificação de um lote consiste em juntar matrículas de lotes diferentes em uma única matrícula. Ou seja, tornar os lotes A, B e C em um único lote D. Para que isso seja feito, o proprietário dos terrenos a serem unificados deve ser o mesmo. O processo de unificação deve ser feito junto ao cartório de registro de imóveis e a dificuldade de aprovação depende da qualidade dos dados das medidas dos terrenos (por vezes os registros dos terrenos são antigos e estão defasados ou simplificados) e da averbação das construções (caso existam).

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