As imobiliárias precisam ter contratos muito bem redigidos para que seus clientes não tenham maiores problemas na hora de rescindir contratos de aluguel, sejam eles proprietários ou locatários. Assim sendo, uma das maiores dúvidas é como calcular a multa rescisória do aluguel. Por isso, separamos neste artigo algumas dicas importantes para facilitar o seu trabalho!

Contrato de aluguel: dicas valiosas 

Um modelo de contrato de aluguel bem redigido é essencial para que as imobiliárias evitem disputas judiciais e consigam atender bem aos seus clientes. Sobretudo, alguns dos aspectos mais importantes a serem levados em conta no contrato de aluguel são a cláusula de quebra de contrato, estabelecimento de multa contratual, forma de garantia (fiador, seguro, etc), a duração, condições de vistoria, condições de entrega do imóvel, cálculo de reajustes e a renovação do contrato. Vamos detalhar alguns destes aspectos.

O que fazer se o contrato for quebrado?

Certamente um bom contrato estabelece desde o começo o que deve ser feito em caso de quebra de contrato. Caso o inquilino deseje deixar o imóvel antes do período estabelecido, deve haver uma determinação contratual sobre a multa e o prazo de desocupação para que o imóvel volte à pauta de locação da imobiliária. Em caso de quebra de contrato, geralmente o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel.

O contrato pode ser quebrado se qualquer uma das cláusulas for descumprida: se o locatário sair antes do tempo acordado; fizer reformas e alterações não aprovadas; caso não seja paga as taxas de água, luz, IPTU, seguro e outras determinadas em contrato; se o aluguel não for pago; caso o proprietário solicitar reajuste acima do estipulado ; se o proprietário solicitar a devolução do contrato antes do prazo determinado, entre outros tantos motivos.

Depois de várias tentativas de negociar com o inquilino em caso de inadimplência, a imobiliária e o proprietário podem sentir a necessidade de entrar com uma ação de despejo e cobrança judicial. O locatário tem direito a fazer uma proposta de pagamento e ainda assim também tem em média 30 dias para deixar o imóvel.

Quando ocorre a quebra de contrato porque o locatário decide sair antes do prazo acordado, posteriormente será cobrada a multa rescisória do aluguel. Assim como esse valor de multa deve ser proporcional ao tempo restante de contrato, explicaremos melhor a seguir.

Multa rescisória do aluguel

Então a cláusula de multa rescisória do aluguel deve estar presente em todo contrato. A duração média dos contratos de aluguel é de 30 meses, e é do entendimento comum que, por lei, as multas rescisórias dos aluguéis têm um teto de 10% do valor total do contrato. Ou seja, num contrato de 30 meses, o teto de multa seria o valor de 3 meses de aluguel. É importante não estabelecer multas abusivas, pois isso pode render processos.

Como fazer o cálculo de rescisão? 

A multa de rescisão de aluguel deve ser aplicada proporcionalmente ao tempo de contrato restante, conforme o Art. 571 do Código Civil:

Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

• Exemplo prático de cálculo de multa rescisória de aluguel por término de contrato antes do prazo

Vamos tomar como exemplo um contrato de aluguel de 30 meses no valor de R$2 mil por mês. A multa contratual estabelecida é de 10% do total, ou seja, 3 meses de aluguel ou R$6 mil.

O locatário deseja deixar o imóvel após 12 meses de aluguel. Ou seja, restam ainda 18 meses de aluguel até o final do contrato. A multa deve ser aplicada proporcionalmente. Portanto, não se deve cobrar os R$6 mil, mas sim um valor correspondente à multa para os 18 meses restantes de aluguel.  Vamos ao cálculo:

1 – Valor total da multa para 30 meses

Valor do aluguel por mês= R$2.000

Multa prevista no contrato = 3 meses do aluguel

Valor total da multa para 30 meses:

R$2.000 x 3 = R$6.000

2 – Valor proporcional da multa por mês de contrato

Valor total da multa = R$6.000

Duração total do contrato = 30 meses

Valor proporcional da multa por mês:

R$6.000 / 30 = R$200

3 – Valor final de multa a ser cobrado para os meses restantes de contrato

Valor proporcional da multa por mês de contrato = R$200

Meses restantes de contrato = 18

Valor final da multa para 18 meses faltantes de contrato:

200 x 18 = R$3.600

O valor final a ser cobrado na multa, nesse caso, é de R$3.600 para 18 meses restantes de contrato.

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