Elaborar um bom contrato de aluguel é essencial tanto para as imobiliárias quanto para os locadores e locatários. Por isso, todos devem estar cientes dos direitos e deveres a serem observados na gestão de aluguel, sempre de olho na Lei do Inquilinato, que é a principal legislação sobre isso em vigor no Brasil. Neste post vamos ver em detalhes um guia prático do direito dos inquilinos para acabar com as principais dúvidas que surgem sobre contratos de aluguel de uma vez por todas!
A importância da Lei do Inquilinato
A Lei nº 8.245 de 15 de outubro de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato estabelece direitos, deveres e procedimentos para contratos de locação de imóveis urbanos. Portanto, ela surgiu como uma forma de garantir que os negócios de aluguel sejam justos para todos os envolvidos.
A Lei do Inquilinato estabelece regras no contrato de aluguel que também dá margem para algumas escolhas na negociação. Por exemplo, o reajuste de aluguel e valor do aluguel, que são negociados entre as partes, mas não são considerados em moeda estrangeira ou salário mínimo.
No entanto, era muito comum estabelecer o reajuste de aluguel para o “aniversário” do contrato (geralmente 1 ano) no índice IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado). Porém, como esse índice teve um aumento muito expressivo nos últimos anos. Contratos com aniversário entre 2020 e 2021 poderiam ter um aumento de até 37,7% no valor do aluguel dependendo do mês! Por isso, estão sendo adotados outros parâmetros para negociar o reajuste, entre eles o IPCA, que mede a inflação.
Principais direitos dos inquilinos
A Lei do Inquilinato também determina quais os principais direitos dos inquilinos, portanto, isso exige muito cuidado pelas imobiliárias e proprietários. Os principais direitos do inquilino são estes:
Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves
O locatário tem direito à uma vistoria de entrada para verificar se as condições do imóvel são salubres e adequadas ao contrato. Portanto, nessa vistoria, deve-se fazer uma descrição minuciosa de todas as condições do imóvel, e caso haja algum reparo ou alteração, discordância entre o locatário e a imobiliária/proprietário, tudo deve estar registrado e assinado pelas partes.
Não pagar chamada de capital e taxa de reserva do condomínio
O inquilino não precisa cumprir com as obrigações extra do condomínio, como chamada de capital para reformas e taxa de reserva de caixa. Contudo, apenas a taxa de utilização do condomínio é de obrigação nesses casos, e o que vier a mais como cobrança deve ser concedido como desconto no aluguel ou reembolsado.
Preferência na compra do imóvel é um dos direitos dos inquilinos
Se o proprietário desejar vender o imóvel, deve comunicar o inquilino e oferecer o imóvel a ele prioritariamente antes de anunciá-lo no mercado. Caso o inquilino não deseje usufruir da preferência de compra, deve assinar uma carta recusando a oferta.
Indenização por benfeitorias e reformas
As benfeitorias e reformas podem ser necessárias por vários motivos. Elas estão dispostas no Artigo 35 da Lei do Inquilinato, sendo divididas em:
- Benfeitorias necessárias: são consertos e reformas feitas pelo inquilino para a conservação do imóvel, mesmo que sem autorização do locador. Exemplos são a troca de um chuveiro, conserto de um telhado, entre outras.
- Benfeitorias úteis: são consertos e reformas para melhorar o imóvel e seu uso, ainda que não sejam necessárias. Desse modo, geralmente requerem aprovação do proprietário e podem constituir ampliação, troca de piso, instalação de ar condicionado, divisórias, etc.
Deixar o imóvel a qualquer momento
O inquilino tem direito a deixar o imóvel a qualquer momento, desde que observe a multa prevista para a quebra de contrato antes do prazo e avise o proprietário 30 dias antes da desocupação.
Multa rescisória de aluguel: como calcular?
Quando há a quebra de contrato, muitas vezes, há dúvidas sobre como calcular a multa rescisória do aluguel. Além disso, as multas para quebra de contrato são de 10% do valor do aluguel. Ao passo que são aplicados proporcionalmente ao tempo de contrato restante. Já explicamos tudo em detalhes neste post: Multa rescisória do aluguel: Descubra como calcular.
Como garantir a boa segurança de acesso nos condomínios?
Existem diversas soluções que ajudam tanto os locatários quanto os proprietários de imóveis. Contudo, a tecnologia permite um total controle de acesso aos moradores e convidados, garantindo a segurança em condomínios. Uma dessas soluções é a AccessRun, empresa que fornece um total controle de acesso, com convites personalizados, notificações no celular, possibilidade de criação de eventos privados e muito mais.
