A Lei nº 14.285 aprovada em dezembro de 2021 facilitou a regularização de imóveis próximos a rios, córregos e lagos em área urbana.
A distância mínima a ser guardada entre uma construção e os cursos de água era de 15 metros de acordo com o Código Florestal brasileiro, mas agora com a aprovação da nova Lei, passou a ser regulamentada de acordo com o plano diretor de cada município.
Como eram as regras antes com base no Código Florestal
O Código Florestal brasileiro (Lei nº 12.651) foi aprovado em 2012 e trouxe importantes regulamentações para a preservação de córregos, rios e nascentes, causando impactos na construção civil.
A Lei diz que para a aprovação ambiental de uma construção, as Áreas de Preservação Permanente (APPs) devem ter uma área de no mínimo 15 metros para cada lado de um curso de água. Ou seja, deve ser mantida uma distância de no mínimo 15 metros entre uma construção e a margem do curso de água:
“§ 2º Para fins da regularização ambiental prevista no caput , ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será mantida faixa não edificável com largura mínima de 15 (quinze) metros de cada lado.”
Para cursos de água com tamanhos diferentes, essa área pode ser maior ainda:
- 30 metros, para os cursos d’água de menos de 10 metros de largura;
- 50 metros, para os cursos d’água que tenham de 10 a 50 metros de largura;
- 100 metros, para os cursos d’água que tenham de 50 a 200 metros de largura;
- 200 metros, para os cursos d’água que tenham de 200 a 600 metros de largura;
- 500 metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600 metros;
Já para os lagos e lagoas naturais, a distância mínima da faixa de preservação no Código Florestal é:
- 100 metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 hectares de superfície, cuja faixa marginal será de 50 metros;
- 30 metros, em zonas urbanas;
Novas regras para aprovação de construções às margens de rios, córregos e cursos d’água naturais
A nova norma determina que a área urbana consolidada deve estar no perímetro ou zona urbana de acordo com o plano diretor ou lei municipal. Além disso, também deve:
- Dispor de sistema viário implantado;
- Estar organizada em quadra e lotes com maioria de área edificada;
- Estar caracterizada pelo uso predominantemente urbano (ser cercada por edificações residenciais, comerciais, etc.);
Além disso, a construção em área urbana consolidada deve ter no mínimo dois equipamentos de infraestrutura implantados para ter aprovação ambiental:
– Drenagem de águas pluviais;
– Esgoto sanitário;
– Abastecimento de água potável,
– Distribuição de energia elétrica, iluminação pública, limpeza orubana, coleta e manejo de resíduos sólidos.
Os limites das áreas de preservação permanente (APPs) nas margens de qualquer curdo d´’agua passam a ser determinadas nos planos diretores e nas leis municipais de uso do solo, desde que ouvidos os conselhos estaduais e municipais de meio ambiente.
As leis municipais devem observar a não ocupação de áreas de risco e o plano de recursos hídricos, plano de bacia, drenagem e saneamento básico.
Impacto das mudanças no setor imobiliário e da construção civil
Os empreendedores e profissionais que atuam no setor imobiliário e na construção civil terão mais facilidade de conseguir aprovação ambiental de seus projetos em áreas urbanas com a mudança estabelecida pela nova lei.
Basta observar as regras e cuidar para seguir a legislação municipal, mas é importante ficar atento pois cada município terá seus próprios dispositivos de regulamentação.
Segurança jurídica
A alteração na Lei do Código Florestal auxilia o desenvolvimento urbano, pois leva em conta as particularidades de cada local, que são regulamentadas pelo poder municipal justamente por isso.
É claro que o Código Florestal continua valendo como base para a elaboração de novas legislações, mas essa flexibilização das regras permite ter uma maior regulamentação de áreas já existentes.
O presidente vetou algumas partes que estavam no projeto de Lei que altera o Código Florestal, entre elas um dispositivo de compensação ambiental para áreas já construídas. Áreas já construídas e novas precisam seguir as mesmas regras para aprovação ambiental, exceto em casos de tombamento histórico.
Por que se atualizar com as novas regras?
As loteadoras, incorporadoras e construtoras devem tomar o maior cuidado para que tenham todas as aprovações necessárias para que suas obras sejam regulamentadas junto aos órgãos oficiais.
E isso inclui a aprovação ambiental. Sem todos os documentos corretos e legalizados fica difícil vender as unidades e oferecer a opção de financiamento aos compradores. Acompanhe as exigências ambientais locais!
