Os contratos de aluguel e de venda de imóveis precisam conter instruções sobre o que fazer em caso de distrato, ou seja, caso uma das partes deseje desfazer o contrato.
A multa rescisória em caso de quebra de contrato de aluguel está estabelecida na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245):
“Art. 4o – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”.
Já o distrato para contratos de venda de imóveis está estabelecido pela Lei nº 4.591. O contrato de compra e venda de imóveis deve também se atentar ao quadro-resumo que está no Artigo 35 da Lei nº13.786.
De acordo com o índice Fipe/Zap, o valor do aluguel nos últimos 12 mese acumula alta de 5,89% entre fevereiro de 2021 e 2022, variação inferior à inflação registrada pelo IPCA/IBGE (+10,54%). Essas variações somadas à corrosão do poder de compra do brasileiro levam a um maior risco de que os contratos de aluguel não sejam cumpridos.
O mesmo cenário acontece com os contratos de venda de imóveis, especialmente na planta. O índice Fipe Zap mediu que a expectativa de compra de imóveis caiu para 43% no 3º trimestre de 2021. A percepção de que o preço dos imóveis está alto ou muito alto foi de 74% no índice Fipe Zap de novembro de 2021, o maior patamar desde 2015.
Vamos ver como se precaver nesse cenário para o caso de que o contrato seja desfeito.
Como fazer o cálculo da multa rescisória
É preciso seguir o que foi estipulado no contrato, por isso é essencial que o contrato seja bem feito e esteja de acordo com o que a lei determina.
É importante ressaltar que contratos que vão contra o que as leis determinam podem ser derrubados por via judicial.
A multa rescisória em caso de rompimento do contrato de aluguel poderá ser aplicada caso o inquilino saia antes de completar 12 meses de aluguel ou se não respeitar o aviso prévio.
Multa de contrato de aluguel
A multa do contrato de aluguel deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Por lei, o teto da multa pode chegar até 10% do valor total do contrato. Em um contrato padrão de 30 meses, o valor máximo da multa é de 3 meses de aluguel. Porém, esse valor geralmente é calculado proporcionalmente ao tempo de contrato restante.
Em um exemplo prático, num contrato de aluguel de 2 mil reais/mês em que o inquilino deseja sair após 12 meses pagando o aluguel, a multa deve ser aplicada proporcionalmente aos 18 meses restantes. Ou seja, 10% do valor do contrato (6 mil reais) divididos pela quantidade de meses totais do contrato (30) e multiplicado por 18 meses restantes (18).
Multa de contrato de compra e venda de imóveis
Já o distrato de compra de imóveis pode ser mais complexo. É preciso deduzir a comissão de corretagem, impostos reais, taxas de condomínio, e, se for o caso, taxa de ocupação. Também é preciso levar em conta taxas de amortização, juros, entrada, correção monetária e outros detalhes.
No distrato de compra de imóveis, é importante saber se o empreendimento está submetido ao Regime do Patrimônio de Afetação. Caso esteja, a empresa deve devolver 50% do valor que o cliente já pagou. Caso não esteja no Regime de Patrimônio de Afetação, a devolução de valores pode chegar a 75%. Isso, é claro, deduzindo corretagem, impostos e etc.
Quais os principais cuidados na hora de fazer o contrato imobiliário?
O principal cuidado a se tomar é seguir o definido pelas leis do Inquilinato e do Distrato. Redigir um bom contrato traz base sólida aos negócios e facilita as negociações até mesmo em casos de distrato.
Para definir um modelo-base de contrato, consulte um advogado para ter certeza de que sua empresa está resguardada.
É importante que a empresa defina critérios de compra e venda, separe alguns perfis de clientes e se prepare para possíveis problemas no distrato.
Sua empresa tem campanha de combate à inadimplência? Programas de descontos? Envia avisos de cobrança automatizados? Com uma boa organização é possível evitar chegar ao extremo de desfazer o contrato!
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