As imobiliárias precisam ter muita atenção quanto aos seus contratos, a fim de não dar margem para problemas de interpretação tanto para os seus clientes quanto para si mesma em diversos momentos, quanto na hora da rescisão do contrato. Desse modo, deve abordar o lado tanto dos proprietários quanto dos locatários.

Quando se aborda sobre locação de imóveis, estamos destacando um importante e amplo processo, que envolve diferentes atores e também uma relação comercial e pessoa de grande relevância, pois trata, em muitos casos, do espaço de moradia ou do ganha-pão do locatário — para aluguel de pontos comerciais.

Dessa maneira, ao entender como funciona o processo, suas fases e peculiaridades, o processo torna-se mais fácil tanto para locatórios e proprietários quanto para as próprias imobiliárias, que são as intermediárias no processo e agente facilitador.

Além de oferecer conhecimentos necessários para realizar a locação de imóveis de forma legal, segura e eficaz, as imobiliárias ficam responsáveis por todos os parâmetros e enclaves que possam vir a acontecer, incluindo a rescisão do contrato e cobrança da multa rescisória do aluguel.

Assim uma das grandes dúvidas sobre a locação de imóveis está relacionada em como calcular a multa rescisória do aluguel. Pensando nisso, fizemos este guia para tratar sobre o assunto.

A lei que regulamenta o aluguel no Brasil: contexto histórico

A regulamentação do aluguel nem sempre existiu, mas também não é algo recente na história do nosso país. Antes da existência da primeira lei do inquilinato, a locação imobiliária era regida por meio das determinações contidas no código civil. Isto é, o contrato era quem determinada todas as condições, não existindo parâmetros externos que impedissem abuso de alguma das partes.

Pensando nisso que foram estabelecidas as primeiras leis, com o propósito de obedecer a regras limites, impedindo excessos, especialmente da parte detentora do maior poder: o proprietário.

Lei 4.403 de 1921

Dessa maneira, a primeira lei do Brasil que tratou de regulamentar o aluguel foi a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921. Ela foi importante por conta da comoção social da época, sendo a primeira lei que evidenciava a habitação e moradia como um direito.

Contudo, a lei não garantia equidade entre as partes, dando muitos direitos ao locatório e prejudicando todo o mercado de aluguéis. Os proprietários se sentiam inibidos a alugar seus imóveis nas condições exigidas, embora fosse compreensível essa leitura da lei por conta do fato social de baixíssima renda da população brasileira naquele período.

Como exemplo, podemos citar que para que o proprietário pudesse retirar o locatório do imóvel, era necessário ajuizar uma ação e apresentar ao magistrado motivos contundentes para fazê-lo e o locatário permaneceria no imóvel por tempo indeterminado.

Mesmo que o locatário fosse processado pelo locador, ele poderia utilizar o imóvel até o fim da litigância do contrato, o que poderia durar vários e vários anos. Isso gerou outro problema para os proprietários de imóveis, criando um desincentivo para colocar seus imóveis para alugar — em muitos casos, preferiam trancar seus imóveis até que surgisse uma oportunidade de venda ou novo investimento.

Esse efeito cascata gerou um problema muito grande para as nossas cidades, prejudicando à habitação no país.  Outras leis tentaram evitar esse gargalo gerado, como, a lei do inquilinato da Era Vargas.

Decreto-lei nº 4.598, de 20 de agosto de 1942

Nesse período, o país vivia uma grande crise inflacionária, que afetava inclusive o valor dos aluguéis cobrados. A classe média e baixa, que não detinha imóvel próprio, se encontrava sufocada. Como tentativa de solucionar essa questão, o governo federal de Getúlio Vargas elaborou uma lei para regulamentar o aluguel de residências.

Na prática, o Decreto Lei abordava o congelamento no preço dos aluguéis por 2 anos, valendo os valores cobrados até 31 de dezembro de 1941. Além disso, ficava vedada a cobrança de impostos, taxas, luvas ou qualquer outra despesa e indenização não prevista na lei.

Ou seja, a lei ampliava os direitos dos locatários e deixava os proprietários em uma situação muito complicada. Segundo muitos especialistas em história da evolução urbana do país, como Nabil Bonduki, essa lei teve efeitos muito nocivos para a nossa cidade, reduzindo a oferta de moradias para a classe trabalhadora.

Lei nº 6.649 de 1979

A primeira lei de locação estritamente imobiliária durou até o ano de 1979, quando foi promulgada uma nova do inquilinato (Lei nº 6.649). Essa lei, apesar de ter objetivo de melhorar o cenário do mercado de aluguéis no Brasil, não trouxe um resultado positivo. Pelo contrário, continuou a prejudicar o locador e proprietários de imóveis, criando um desincentivo para o aluguel de imóveis.

Lei nº 8.245 de 1991

Por conta de novas ideias e conceitos, como a função social, se chegou a uma nova lei para tratar da locação imobiliária. A nova lei do inquilinato (Lei nº 8.245 é de 1991 e é resultado de um amplo debate após a redemocratização do país.

Essa lei criou vários instrumentos que serão abordados ao longo deste e-book, como o pedido de devolução do imóvel, ordem de despejo ou mesmo a multa rescisória. A lei sofreu modificações com a Lei 12.112 de 2009, que entrou em vigor em 03 de fevereiro de 2009 como “Nova lei do inquilinato”.

Entre as principais mudanças, destacamos o prazo para despejo do inquilinato. Antes este era de 2 anos, e, em geral, ocorria em um prazo maior. Atualmente, o prazo diminuiu de maneira drástica.

O que deve ser feito no processo de locação de imóvel

A locação de imóvel, é um processo essencial. Desse modo, todo o processo deve ser feito de forma eficiente, segura e documentada. Para tal, todo o processo de locação de imóvel, desde o interesse até a entrega das chaves, é documentado por meio de contrato. O contrato deve ser preferencialmente escrito, e escrito por um profissional do segmento.

Neste contrato, todas as cláusulas que representam direitos e deveres de ambas as partes devem ser expressas de forma clara e objetiva. Entre os principais dados expressos, destacamos, a duração do tempo de contrato, valor do aluguel, formas de garantia, multas, etc.

O processo de locação do imóvel contém os seguintes passos:

• Captação do imóvel para locação pela imobiliária ou corretor de imóveis: esse passo pode ser dado tanto por iniciativa do proprietário do imóvel, quanto pela procura de uma imobiliária ou corretor. As partes devem entender que existe demanda de locação para o imóvel e estabelecer valores que agradam aos seus interesses;
• O passo seguinte é definir as condições gerais para locação pelo proprietário. Isto é, o proprietário define quais são as condições para aluguel do imóvel, usos permitidos, valores, formas de garantia aceita, critérios de avaliação para perfil do locatário, entre outros aspectos;
• Em seguida, temos a demonstração de interesse e visitação do imóvel. O cliente (possível locatário) encontra o imóvel em algum anúncio, ou é indicado ao imóvel por terceiros, entra em contato como o corretor, e manifesta seu interesse, marcando uma visita ao imóvel;
• Proposta de locação e assinatura no contrato ocorre quando a visita já aconteceu e o possível locatário já manifestou interesse na locação do imóvel. O corretor intermedia a proposta de locação que facilita a comunicação entre as partes e o contrato de locação é formatado. O contrato deve ser assinado e reconhecido por ambas as partes envolvidas no negócio;
• Por fim, é feita a oferta de garantia e entrega das chaves. Caso a proposta de locação seja feita pelo proprietário, é necessário a oferta de garantia acordada entre as partes, que consiste em caução, fiador ou mesmo a contratação do seguro fiança.

O contrato do aluguel

O contrato de locação é o documento mais importante em todo o processo de aluguel de um imóvel. Este documento envolve de maneira obrigatória duas partes: locadores e locatários. Os proprietários são os locadores, e os locatários quem aluga o imóvel. O processo pode ser intermediado por uma imobiliária via corretor de imóveis, de modo a tornar o processo mais profissional.

Vale destacar que o locador pode ser representado por uma ou mais pessoas e os locatários também (locação familiar, sociedade comercial, entre outros). De todo modo, a definição de quem será o locatário ou locador deve ser expressa de forma clara em contrato.

Para todos os efeitos legais, o locatário é o responsável por cumprir as obrigações financeiras apresentadas no contrato. O principal ponto é o aluguel em si, mas além disso, podem ser adicionadas taxas como condomínio, IPTU, entre outras taxas. Vale destacar novamente que estas taxas devem estar bem definidas em contrato. A verbalização não conta para a cobrança, sendo necessário o documento escrito.

Nos contratos de aluguel, é comum também a presença da figura do fiador, que pode ser uma pessoa jurídica ou física. Essa estratégia existe para que o locador tenha uma garantia do contrato caso o locatário, por qualquer razão, não cumpra suas obrigações financeiras quanto ao aluguel.

De maneira geral, o contrato de locação é escrito, pois este tipo de documentação oferece maior segurança jurídica para ambas as partes envolvidas no contrato. Além disso, permite uma consulta periódica aos termos do contrato, o que permite uma negociação mais profunda entre as partes interessadas no contrato, levando eficiência e objetiva a este processo.

Embora a legislação preveja a locação de imóvel com contrato verbal, esta não é uma modalidade muito requerida.

Garantias

As garantias são instrumentos previstos em lei para resguardar o locador de possíveis inadimplências pelo locatário. As principais garantias existentes no mercado são a do fiador, o caução e o seguro-fiança.

A figura do fiador talvez seja a mais conhecida. Esta pessoa, física ou jurídica, se responsabiliza e se compromete a quitar os pagamentos dos aluguéis caso ocorra inadimplência por parte do locatário. Para tal, exige-se um perfil específico de fiador, que varia de acordo com as imobiliárias, mas tende a ser similar. A pessoa deve ter um ou mais imóveis na cidade em que o contrato será assinado, além de ser analisada sua renda — deve ser superior ao valor do aluguel do imóvel.

Outra garantia é o caução, que ocorre quando o locatário realiza um depósito antecipado, com valor limitado a três vezes do aluguel (caso seja feito em espécie). Este caução será utilizado para cumprir os compromissos que, porventura, não forem cumpridos.

Por fim, temos o seguro fiança, que nada mais é que a contratação de um seguro para realizar a garantia do aluguel do imóvel.

Outros itens importantes para conhecer sobre locação de imóvel e que impactam diretamente os contratos são as manutenções, benfeitorias, devolução, cobrança e ações judiciais.

A manutenção do imóvel é uma necessidade e também uma obrigação entre ambas as partes envolvidas no contrato, respeitando a responsabilidade atribuída em situações distintas. Até o momento de locação, é dever do proprietário prezar pela integridade física do imóvel, e entregar ao inquilino um imóvel em boas condições. Após esse momento, o inquilino deve prezar pelas boas condições do imóvel arcando com as despesas de manutenção decorrentes.

Outro item importante são as benfeitorias. Elas são divididas entre indispensáveis, úteis e voluptuárias. As benfeitorias indispensáveis são aquelas que precisam ser realizadas para que o imóvel seja habitável, como conserto de telhados, encanamento, rede elétrica, etc. as benfeitorias úteis são as que facilitam o uso do imóvel, como troca de esquadrias.

As benfeitorias voluptuárias são aquelas que melhoram o imóvel agregando um item acessório e não essencial, como a construção deu uma piscina. Essas benfeitorias podem ser ressarcidas pelo proprietário, desde que seja acordado previamente.

A questão da devolução é importante também conhecer. A devolução pode ocorrer de forma amigável ou por meio de solicitação do proprietário, por conta de diversos motivos, como falta de pagamento ou quebra de contrato em geral.

A cobrança do aluguel pode ser feita de diferentes maneiras e em datas variadas. Vale destacar que a lei do inquilinato também estabelece os meios legais para tratar as possíveis ações judiciais que podem ser realizadas caso algumas regras sejam descumpridas.

Direitos e deveres da locação de imóveis

É necessário discorrer sobre os direitos e deveres da locação de imóveis, tanto sobre os direitos e deveres do inquilino, quanto do locatário.

Direitos e deveres do inquilino

Ao inquilino, é dado o direito de escolha. Ou seja, o inquilino tem o direito de fazer a escolha do imóvel que mais o agrada entre as possibilidades existentes. Também é seu direito receber o imóvel em condições de habitabilidade, ou seja, nas condições descritas em contrato e nos termos de vistoria, sendo essencial que ele esteja apto para ser utilizado como moradia ou trabalho.

Outro direito muito importante do inquilino é de ser ressarcido em alguns casos previstos na lei. Por exemplo, em casos de quebras de contrato por parte do proprietário ou na execução de benfeitorias indispensáveis ao uso do imóvel, o inquilino tem direito de ser ressarcido pelo proprietário. O abatimento no aluguel é uma estratégia comum para ressarcimento.

Entre as benfeitorias mais comuns que devem ser ressarcidas, destacamos o conserto de sistema de instalação elétrica, hidráulica, telhado ou mesmo a estrutura da edificação.

Quanto aos deveres, o principal é de cumprir o contrato e as exigências legais presentes na lei do inquilinato, como ser responsáveis por todas as despesas previstas em contrato.

Direitos e deveres do proprietário

Os principais direitos do proprietário são de avaliação e ressarcimento em casos previstos em lei. Para o primeiro, o proprietário tem o direito de avaliar de acordo com as condições recebidas por ele. Assim, deve definir o tipo de garantia, formas de pagamento a serem adotadas, prazo de contrato, etc.

Já o direito de ressarcimento nos casos previstos em lei se refere ao ressarcimento em situações previstas em lei, como em danos ao imóvel ou quebra de contrato.

Entre os principais deveres do proprietário/locador, devemos destacar que este também é obrigado a cumprir o contrato, seja nos prazos estabelecidos, nos critérios de locação e formas de cobrança.

Sobre prazo na locação de imóveis

O prazo é um dos elementos mais importantes para a locação de imóveis. O prazo deve ser estabelecido de maneira prévia entre as partes, que pode ser um acordo entre locador e locatório agradando o interesse de ambos. Cabe à imobiliária e ao corretor de imóvel fazer o intermédio para que se chegue a um prazo bom para as duas partes.

Segundo a lei do inquilinato, é possível que sejam seguidas duas abordagens relativas ao prazo em contrato de locação: os com prazo determinado e aqueles com prazo indeterminado.

Para os contratos de prazo determinado, como o próprio nome sugere, há prazo estabelecido de forma prévia entre as partes. Este prazo é, em geral, um acordo entre o locador e locatário, e fechado após intermédio da imobiliária ou corretor de imóveis.

Caso seja escolhido um prazo determinado para o contrato de locação, o final pode ocorrer por conta de diferentes fatores.

• Caso as partes não se manifestem, o contrato é renovado automaticamente e passa a não ter um prazo de vigência. Assim, passa a ser regido de acordo com as condições de prazos indeterminados;
• Caso exista interesse do locatário ou proprietário de encerrar a transação, liberando o imóvel de forma voluntária ou encerrando o contrato.

A atual lei do inquilinato não estabelece prazo máximo ou mínimo para os contratos de locação de prazo determinado, embora seja comum que estes sejam celebrados em 30 meses para locações residenciais e prazos menores ou maiores para locação de imóveis comerciais.

Outro ponto sobre a locação com prazo determinado que você deve prestar atenção são algumas condições.

Antes do prazo determinado em contrato, o locador não pode solicitar o encerramento do contrato sem multa caso o inquilino não efetue o pagamento do aluguel ou mesmo não cumpra uma cláusula ou norma explícita em contrato.

Por outro lado, o locatário pode sair do imóvel de forma voluntária antes do término do prazo do contrato, desde que a multa seja paga, em valor definido pelo contrato da locação de imóveis.

Já para os contratos de prazo indeterminado, seja pela escolha das partes ou mesmo encerramento do prazo de validade e renovação automática, que não existe a realização de uma renovação no contrato de aluguel, existem algumas diferenças quanto à desocupação. Esta pode ser pedida a qualquer momento, desde que seja comunicado o desejo à outra parte com prazo mínimo de 30 dias.

Reajuste do aluguel

Uma questão muito importante para ambas as partes quando falamos de aluguel é o reajuste. Para ter um amplo entendimento desse elemento, é necessário conhecer o processo de reajuste de aluguel e a Lei 9096, de 1995, que estabeleceu o Plano Real e regulamentou também o reajuste do aluguel. Determinou que o reajuste deve ser feito anualmente, tendo como parâmetro os índices definidos de acordo com contrato prévio.

E o reajuste não é feito ao bel-prazer do locatário, mas seguindo critérios e, principalmente, os índices que destacam a inflação acumulada ao longo do ano. Assim, são utilizados como base o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), gerido e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Apesar deste ser o mais famoso, existem outros índices que podem ser utilizados como parâmetro.

A Lei 9096 também estabelece o que é vedado durante o reajuste. Para isso, utiliza como parâmetro a variação do salário mínimo federal de acordo com a mudança em moedas estrangeiras — dólar, principalmente. Assim, visa proteger os interesses dos locatários em eventuais crises econômicas no país.

Desocupação do imóvel pelo inquilino

O despejo, ou desocupação do imóvel pelo inquilino, é uma ação prevista pela lei do inquilinato, mas deve seguir algumas normas previamente estabelecidas.

O proprietário pode requerer o imóvel em qualquer momento. Todavia, apenas a sua vontade não é o suficiente para pedir as chaves de volta. Também não é legítimo legalmente forçar o inquilino a sair do imóvel. Nesta situação, ele tem o direito de acionar a polícia com o intuito de permanecer no local.

O pedido de desocupação do imóvel deve ser formalizado por meio do instrumento “pedido de desocupação de imóvel alugado”. Esse documento é referente à notificação do pedido. A partir do momento em que o inquilino recebe o aviso, começa a correr o prazo de 30 dias para deixar o endereço. Todavia, esse prazo pode variar por conta de muitos fatores previstos em lei.

Elementos que devem constar no documento

Em primeiro lugar, é importante destacar que o aviso só deve ser dado pelo locador quando for de seu interesse que seja encerrado o contrato vigente. Nesse pedido devem estar presentes a informação de que o inquilino tem o prazo de 30 dias para deixar o imóvel. Com isso, o locatário saberá que dia deverá desocupar o imóvel.

Outras informações devem estar presentes, como endereço do imóvel, espaço para assinatura do locatário, devolução de chaves e quitação de débitos. Além disso, vale destacar que o pedido de desocupação de imóvel não pode apresentar dados demais, tampouco dados de menos. Deve ser entregue de acordo com que a lei exige e as necessidades desse pedido.

A forma de envio tradicional é como qualquer documento: de maneira escrita. No entanto, com o avanço das mídias digitais, é importante acompanhar a evolução e contar também com essa alternativa. Desse modo, é importante contar com plataformas como e-mail, mensagem de texto SMS e aplicativos de conversa, como Telegram, Messenger e WhatsApp.

Caso o imóvel seja locado por mediação de uma imobiliária, o corretor pode elaborar o pedido de desocupação e orientar o proprietário sobre a forma mais correta de enviá-lo. De qualquer maneira, contar com assessoria de um advogado do ramo é essencial para avaliar a melhor alternativa para sair dessa situação que não é interessante para nenhuma das partes envolvidas.

E quando o locatário se recusa a sair, o que fazer?

Mesmo que o pedido de desocupação do imóvel seja feito, em alguns casos, o inquilino pode se recusar a sair, o que gera problemas de grande escala para o locador. Nesse caso, é necessário entrar com um processo judicial, requerendo uma ordem de despejo. Todo esse trâmite pode durar até seis meses para que seja concluído.

A partir da decisão judicial e com o término do prazo estabelecido, caso o locatário se recuse a respeitar o acordo e entrar o imóvel, pode receber a ordem de despejo judicial. Quando isso ocorre, a saída deve ser feita de maneira imediata. E, em casos de permanência mesmo após todas essas etapas, o locador pode chamar a polícia em caso de permanência.

Além de ser despejado do imóvel, o locatário também sofre uma série de prejuízos de ordem financeira, caso não seja cumprido o que foi estabelecido por ordem judicial. Ao inquilino despejado, recairá a responsabilidade pelo pagamento das despesas e honorários dos advogados que foram gastos pelo locatário durante a condução do processo.

Todavia, isso somente ocorrerá caso o imóvel não seja devolvido em seis meses após o fechamento da causa.

Situação dos débitos após o despejo

Um ponto muito importante para ressaltar sobre a cobrança do aluguel e ordem de despejo, é que essa é feita com celeridade quanto não há nenhuma garantia ao locador. Ou seja, quando não foram utilizadas as garantias previstas, como uso do fiador, seguro fiança ou caução.

O locatário deve estar em débito do aluguel ou taxas acessórias do imóvel (condomínio, luz, água, entre outros), assim como outros itens presentes na lei do inquilinato.

Caso a liminar seja concedida, o inquilino deve efetuar o imóvel ou efetuar todos os valores devidos em um prazo de 15 dias. Ainda que parte do valor seja pago, o inquilino precisa quitar todo o restante da dívida em até 10 dias.

Vale destacar, no entanto, que após a devolução do imóvel, o débito prescreve. Portanto, todas as medidas amigáveis devem ser tentadas antes de chegar até a essa etapa.

Problemas que podem surgir durante a locação

Os problemas que surgem durante a locação de um imóvel são relativos, principalmente, ao não cumprimento do que está estabelecido em contrato. Novamente, se ressalta a importância de um contrato bem elaborado e amarrado, pois o mau uso do imóvel só pode ser provado indicado usos e ações proibidas pelo mesmo documento.

Entre os problemas mais recorrentes, destacamos a falta de compromisso com o pagamento de taxas, ou mesmo mau uso do imóvel, atribuindo um uso para o qual ele não é propício.

O que fazer caso o contrato de aluguel seja quebrado

Um bom contrato, independentemente do ramo, deve estabelecer desde o princípio o que deve ser feito quando ocorrer a quebra de contrato. Caso o inquilino deseje deixar o imóvel antes do prazo previsto, deve existir uma cláusula no contrato sobre a multa e o prazo de desocupação do imóvel. Vale destacar que esses instrumentos são amparados tanto pela lei do inquilinato, quanto pelo nosso Código Civil.

Quando ocorre a quebra de contrato, o inquilino tem prazo, em geral, o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. Passando desse prazo, outras medidas referentes diretamente ao despejo podem ser tomadas.

Quais são as razões que podem levar à quebra de contrato? Elas são várias e devem ser expressas em documentos como cláusulas de contrato.

Entre elas, destacamos se o locatário sair antes do tempo estabelecido; realizar reformas e alterações não aprovadas pelo proprietário, especialmente quando essas reformas afetam a estrutura da edificação; ou mesmo pelo não pagamento de taxas como água, luz, IPTU, e outras contas determinadas em contrato; se o proprietário solicitar a devolução do contrato antes do prazo previsto, entre outros.

As garantias legais de contrato e o papel do fiador

Quem aluga imóveis conhece o papel do fiador. Quem não aluga, já pode ter ouvido falar na figura do fiador. Afinal, você sabe o que significa e o que representa essa figura?

O fiador é a figura responsável por assumir a responsabilidade caso ocorra inadimplência no pagamento do aluguel por parte. Por conta dessa responsabilidade, é exigido um perfil pelo proprietário para que o fiador seja aceito, além de ter algumas restrições legais.

De maneira geral, é exigido que o fiador possua um ou mais imóveis na cidade onde o imóvel a ser locado se localiza. Além disso, é exigida a comprovação de renda superior ao valor do aluguel, adicionado aos custos relacionados.

A garantia para pagamento do contrato de aluguel é uma necessidade para resguardar o locador do imóvel de eventuais prejuízos. Essa garantia pode ser feita por meio da contratação se seguro-fiança, caução ou mesmo fiador contratual. Além disso, existem outras opções previstas em leis, mas estas são as mais comuns.

Quanto estas garantias são apresentadas, as chaves são entregues e o imóvel oficialmente alugado ao inquilino.

Multa rescisória do aluguel: o que é e como fazer o cálculo

Entre os instrumentos mais importantes para ressarcir o locador com a quebra de contrato, temos a multa rescisória de aluguel. Afinal, você sabe o que é esta multa, qual sua finalidade e como calculá-la?

Esta cláusula deve estar presente em todo contrato de locação de imóvel, pois é item obrigatório. Em média, os contratos de aluguel se estendem por 30 meses. É do entendimento comum, que, por lei, as multas rescisórias do contrato têm com teto a 10% do valor total do contrato firmado. Isto é, em um contrato de 30 meses, a multa que recorre sobre a rescisão é de 3%.

É importante não estabelecer multas abusivas, pois estas podem ser reclamadas pelo locatário em processos judiciais, atrasando o recebimento da multa ou mesmo resultando na anulação desta.

Como fazer o cálculo de rescisão do contrato de aluguel

O cálculo da multa rescisória do contrato de aluguel, não deve ser feito de acordo com o interesse do locatário, mas sim respeitando as diretrizes apresentadas pela legislação vigente. Para este caso, é utilizado o Código Civil como base, especialmente o que está expresso no Art. 571:

Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Para facilitar seu entendimento sobre o assunto, podemos oferecer um exemplo prático para realizar o cálculo de multa rescisória de aluguel por término de contrato antes do prazo.

Voltando a utilizar como exemplo o contrato de aluguel de 30 meses, vamos estipular um valor de 2 mil reais ao mês. A multa contratual, portanto, pode ser fixada em até 10% desse valor. 10% de 30 meses é o equivalente a 3 meses. Logo, temos 2 mil x 3 meses. Assim, a multa rescisória neste caso é de R$ 6 mil reais. 

Caso o inquilino resolva deixar o imóvel após 12 meses de aluguel. Isto é, restam ainda 18 meses para o término do contrato. A multa deve ser então aplicada proporcionalmente. Desse modo, não devem ser cobrados os R$ 6 mil, mas sim 10% sobre o que resta. Desse modo, temos 18 x 2 = R$ 36 mil / 10 = R$ 3,6 mil de multa.

Para facilitar e estipular multa de acordo com o mês da rescisão do contrato, divida a multa total pelos meses para obter o valor proporcional da multa por mês. Dessa maneira, temos R$ 6 mil (valor da multa total) / 30 (para obter multa proporcional ao mês). Logo, temos R$ 200.

Locações de imóveis no Brasil – Conheça a Globaltec

Como você viu, existem diversos detalhes que regem a locação de imóveis no Brasil. Para compreender a multa rescisória, é importante conhecer também outros parâmetros que regem o processo, como foi listado ao longo deste texto.

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Confira um bate-papo sobre as melhores estratégias para lidar com a inadimplência. O futuro é sistemas de cobrança que permitem à sua empresa criar e personalizar regras de automação, além de enviar mensagens instantâneas e gerenciar seus clientes inadimplentes.

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